鬆餅

　歷山北路汽車借款北首一帶,有多處小產權房樓盤。
歷山北路北首信用貸款一家房產中介登記了多處小產權房房源。
　　連日來，國土資源部、住房和城鄉建設部聯合發文，再次強調堅決查處“小產權房”建設、銷售行為，政策的打壓下，小產權房的發展反而變得更“瘋狂”。11月27日，記者調查瞭解到，濟南部分小產權房永慶房屋均價一年漲了1000元，但仍比正規樓盤便宜近一半。而很多樓盤因為大量入住，並不擔心被拆除清理。價格的優勢和對政策的“綁架”，都讓小產權房“有恃無恐”。
　　文/片 本報記建築設計者 喻雯
　　行情：支票貼現一個月能成交十套
　　濟南市歷山北路北首一帶是小產權房比較集中的區域。11月27日，記者在這一區域看到，五六個大型樓盤已入住多年。
　　8年前，李延明(化名)在蓋佳花園附近開了一家房產中介，“店里的房源都是沒證的小產權房，基本都是在集體土地上蓋的，打著舊村改造的旗號對外賣。”記者在店里的房源登記簿上看到，242套房源均標註了“沒證”。
　　近幾年，有關清理小產權房的消息不斷，但絲毫沒有遏制小產權房房價上漲的勢頭。去年，蓋佳花園二手房均價大約為4000元/平方米，今年就漲到了5000元/平方米。“現在每月成交五六套房子很輕鬆，行情好的時候還能突破10套。”李延明告訴記者。
　　記者採訪瞭解，一手的小產權房也不愁賣。蓋佳花園售樓處一位置業顧問介紹說，目前還有一些現房對外出售，價格比二手房要貴一些，起價是5300元/平方米。“房子目前沒證，過幾年差不多就能補好手續。”這位置業顧問說。
　　變化：改合同費用一年漲2萬元
　　記者沿北徐花園往南走發現，蓋佳花園、水岸名邸等多家樓盤都已交房入住。一條不足千米的道路上，分佈著近10家房產中介。
　　記者從多家房產中介採訪瞭解到同一個現象：小產權房改合同的價格漲瘋了。北徐花園東門一家房產中介的負責人說，小產權房沒有房產證無法過戶，如果買賣的話，只能找原產權人改合同，房產中介會找原房主到村委會改合同，費用完全由村裡說了算。
　　這名負責人說，從今年年初開始，改合同的費用漲價很明顯。匯源華庭小區改合同的收費是每平方米500元，100平方米的房子收費5萬元，去年同樣的房子改合同費用統一為3萬元。蓋佳花園改合同費用也由去年的1萬元漲到了現在的3萬元。
　　“幾年前小產權房改合同也就花三四千元。”該負責人說，“這些錢都是交給村裡的，如果賣得不好，費用不會漲得這麼厲害。”
　　探因：均價僅是正規樓盤一半
　　“這些樓盤交通方便、有雙氣，價格是正規商品房的一半，肯定有人願意買。”一家房產中介的負責人說起了小產權房的“優勢”。
　　記者從多家房產中介看到了幾套小產權房：蓋佳花園96平方米的房子售價50萬，單價5208元/平方米；匯源華庭110平方米的房子售價57萬，單價5181元/平方米；北徐花園124平方米的房子僅售55萬，單價4435元/平方米。而距離蓋佳花園大約三站路遠的正規樓盤鑫苑名家，均價為8800元/平方米。
　　記者瞭解到，從2007年至今，國土資源部每年都會重申小產權房的違法性，從2012年開始，還在全國選擇清理試點城市。但在這種政策打壓的大背景下，小產權房卻“逆勢瘋漲”。
　　記者瞭解到，濟南小產權房“瘋狂”建設時期是從2006年開始的。與一般的商品房相比，小產權房沒有土地出讓金，價格僅是同區域、地段正規商品房價格的三分之一，甚至更低。這就成為小產權房迅猛發展的主要原因。近幾年來看，房價持續走高、商品房的供需矛盾無法解決，很多年輕人就會把剛需購買力投向價格更低的小產權房。有市場自然會有存在。
　　心態：“30多棟樓入住，怎麼能被查？”
　　從事房產中介多年，李延明經歷過多次“清理查處小產權房”政策變化，但8年多來，他的生意並沒受過什麼影響。說起有關查處叫停小產權房的消息，李延明並不擔心：僅蓋佳花園就有35棟樓沒有證，北徐花園30多棟樓已入住多年，怎麼查處？要是清理了房子，這麼多居民怎麼安置？“樓盤都這麼大規模不會有事的，30多棟樓入住多年了，怎麼可能被查？”
　　27日10點，記者在一家房產中介獃了一個多小時，先後有三撥人來看房。只有一個人擔心地問“小產權房會不會被拆”？這位看房者得知小區目前已有數千人入住後，就打消了懷疑的念頭。“反正不是我自己一戶，這麼多人如果拆的話也肯定會有說法的。”
　　一名北徐村村民告訴記者，北徐花園是他們村裡開發的，房子建好後，村民回遷的只占一部分，六七成的房子都賣給了本村以外的人。
　　王霞(化名)是蓋家溝村民，在她印象里，2006年和2007年是村裡蓋房子比較瘋狂的時期。歷山北路與二環北路交叉的區域是歷城區和天橋區搭界的地方，村子都會跟風蓋。“2006年夏天有執法局的人來過。”王霞說，“那個時候北徐花園還沒建，當時拆過一棟樓，但是沒拆完就停止了。沒過幾個月，工程又復工了，印象中打那次以後就沒有拆除的行動了。”
　　藥方：須嚴格處罰房源提供者
　　從小產權房的分佈來看，主要集中在濟南北部、東部、西部等城鄉接合部，這與市區的擴張有關。濟南市建委有關人士透露，“小產權房”其實多數是打著舊村改造旗號建的違章建築，多數是未經批准建設的舊村改造項目。
　　在城市發展建設過程中，尤其在兩個城區的搭界處，不少城中村被納入到城區，自然會按照“城市建設模式”改造建設。而這些村子所處的位置、交通條件以及周邊良好的基礎設施等因素，都是吸引購房者的原因之一，更是助長了小產權房的發展。
　　山東大學經濟學院副院長、房地產研究中心主任李鐵崗認為，小產權房的開發和銷售缺乏明確的法律支持，有的項目明顯違反法律，存在的問題也較為突出。相關部門得嚴格處罰這些房源的提供者，這樣才有希望從根源上杜絕這種現象的發生。
　　李鐵崗說，隨著時間的累積、覆蓋面的擴大，小產權房的情況日趨複雜，涉及的利益群體眾多。牽扯到農村土地產權、城鎮住房保障等多層面的問題，尤其是已經形成規模的小產權房，如何做好分類處理尤為重要。
　　違背土地規劃 “轉正”可能性小
　　對於當下不少人對小產權房可能會“轉正”的誤讀，李鐵崗認為，農村集體經營性建設用地入市的前提是嚴格用途管制和符合用地規劃。但小產權房違反了土地利用總體規劃和城鄉建設規劃，不符合土地用途管制制度。
　　李鐵崗告訴記者，農用地特別是耕地轉為建設用地，必須經過嚴格的法定審批手續，無論是國有建設用地還是農村集體經營性建設用地，都必須嚴格遵守土地利用總體規劃和土地用途管制制度。
　　“農村集體土地在規划上是不能用來建商品住宅的。”李鐵崗說，小產權房很多被當做商品房向本村以外的人進行銷售，違背土地的利用規劃，違反了土地的用途管制。所以小產權房“轉正”的可能性比較小。
　　本報記者 喻雯
　　舊村改造房不得 作為商品房出售
　　2005年前後，濟南市有關部門曾對全市的違法舊村改造項目進行過統計，此後沒有再做過相關的調查。當時經核實，濟南有96個村居進行違法建設，除建成已交付使用的200多萬平方米外，僅在建工程項目就有113處、1000多個單體建築，建築面積近600萬平方米。已查證落實參與舊村改造的房地產企業25家、施工企業176家、建築設計單位51家，單位集體購買的13家。
　　濟南市建委有關人士表示，按照有關規定，舊村(居)改造建設的房屋只能用於安置本村村民，不得作為商品房對外出售。法人單位及其他組織和個人不得購買以舊村(居)改造名義違法開發建設的房屋，擅自購買的，自行承擔由此而產生的經濟和法律後果。
  　本報記者 喻雯
　　房價雖便宜 入住有風險
　　記者瞭解到，小產權房價格雖便宜，但存在著不少風險和問題。
　　“小產權房因為不能登記，也就是說辦不了房產證，主要會產生兩方面的危害。”齊魯律師事務所律師陳瑞福說，“不僅難以保證權利人的權益，小產權房交易的安全性也難以保證。有可能出現一房兩賣甚至一房多賣。”
　　市民李女士曾向濟南市12345市民服務熱線投訴：2011年12月份在市中區購買了一套小產權房，已經支付房屋全款，並簽訂了合同，但這套房屋又被賣給了他人，屬於一房多賣。而在記者此前的採訪中，這個小區的一位業主就投訴說，自己家買的房子剛準備入住，就已經有別人在裝修。至今，他還沒有住上房子。
　　此外，小產權房也面臨沒有房產證、質量難保證、拆遷難補償、遺贈過程麻煩等問題。像一些小產權房雖然價格便宜，但有些配套無法享受，也有些小產權房購買者無法享受村裡人的優惠待遇等。　　　　本報記者 喻雯
 
（編輯：SN095）